अनधिकृत बांधकामांना राज्य सरकारचा दणका! सदनिकांच्या खरेदी-विक्री दस्तनोंदणीवर निर्बंध; भूमाफिया आणि नियमबाह्य लेआउटधारकांचे धाबे दणाणणार?

मंजूर नकाशाबाहेरील बांधकामे आणि नियमांचे उल्लंघन करून उभारलेल्या सदनिकांच्या व्यवहारांवर प्रश्नचिन्ह; घरखरेदीदारांची फसवणूक रोखण्यासाठी सरकारचा निर्णय महत्त्वाचा, मात्र अंमलबजावणीवरच खरे यश अवलंबून!



महाराष्ट्रातील अनधिकृत बांधकामे, मंजूर आराखड्यापेक्षा जादा बांधकाम आणि नियमांचे उल्लंघन करून उभारलेल्या सदनिकांच्या खरेदी-विक्री व्यवहारांबाबत राज्य सरकारने कठोर भूमिका घेतल्याची माहिती समोर आली आहे. अशा मालमत्तांशी संबंधित दस्तऐवजांच्या नोंदणीवर निर्बंध घालण्याच्या निर्णयामुळे बांधकाम क्षेत्रात खळबळ उडण्याची शक्यता आहे. मात्र, या निर्णयाची व्याप्ती, लागू होण्याची तारीख आणि प्रत्यक्ष अंमलबजावणीसाठी जारी केलेले अधिकृत आदेश तपासणे आवश्यक आहे.
नियमबाह्य बांधकामांच्या माध्यमातून नागरिकांची आर्थिक फसवणूक होऊ नये, अनधिकृत मालमत्तांच्या व्यवहारांना आळा बसावा आणि घरखरेदीदारांच्या हिताचे संरक्षण व्हावे, हा अशा निर्बंधांमागील प्रमुख उद्देश आहे. परंतु, केवळ दस्तनोंदणीवर निर्बंध घालून अनधिकृत बांधकामांचा प्रश्न सुटणार आहे का, की त्यासाठी जबाबदार विकासक, संबंधित अधिकारी आणि स्थानिक स्वराज्य संस्थांवरही कठोर कारवाई होणार? हा खरा प्रश्न आहे.
मंजूर नकाशापेक्षा जादा बांधकाम करणाऱ्यांवर कारवाई होणार का?
नियमानुसार मंजूर बांधकाम आराखड्याचे पालन करणे आवश्यक असते. मात्र, काही ठिकाणी मंजूर आराखड्यापेक्षा अधिक मजले, अतिरिक्त सदनिका किंवा अनधिकृत बांधकामे उभारल्याच्या तक्रारी समोर येतात. अशा बांधकामांमध्ये नागरिकांनी आयुष्यभराची कमाई गुंतविल्यानंतर त्यांना कायदेशीर अडचणींचा सामना करावा लागतो.
अशा परिस्थितीत केवळ खरेदी-विक्रीच्या दस्तऐवजांची नोंदणी रोखणे पुरेसे ठरणार नाही. संबंधित बांधकामाची परवानगी, मंजूर नकाशा, बांधकाम पूर्णत्व प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र आणि इतर आवश्यक कागदपत्रांची नियमानुसार तपासणी होणेही महत्त्वाचे आहे.
प्रश्न असा आहे की, अनधिकृत बांधकाम उभे राहत असताना संबंधित यंत्रणा नेमकी काय करत होती?
खरेदीदारांची फसवणूक थांबणार की सामान्य नागरिकच अडकणार?
अनेकदा विकासक किंवा विक्रेते मालमत्तेची कायदेशीर स्थिती स्पष्ट न करता ग्राहकांना सदनिका विकतात. नंतर बांधकाम अनधिकृत असल्याचे उघड झाल्यास आर्थिक नुकसान, कर्जाची परतफेड, वीज-पाणी जोडणी आणि मालमत्तेच्या कायदेशीर हक्कांबाबत प्रश्न निर्माण होऊ शकतात.
मात्र, या प्रकरणात एक महत्त्वाचा कायदेशीर मुद्दा लक्षात घेणे आवश्यक आहे. नोंदणीकृत दस्तऐवज म्हणजे बांधकाम अधिकृत असल्याची किंवा मालमत्तेला सर्व आवश्यक परवानग्या मिळाल्याची हमी नव्हे. त्याचप्रमाणे, एखाद्या दस्तऐवजाची नोंदणी नाकारल्याने बांधकाम आपोआप कायदेशीर किंवा बेकायदेशीर ठरत नाही. त्यासाठी संबंधित कायदे, मंजुरी आणि प्रत्यक्ष परिस्थिती तपासावी लागते.
त्यामुळे सरकारने घेतलेल्या निर्णयाची अंमलबजावणी करताना दोषी विकासकांवर कारवाई होण्याबरोबरच अनभिज्ञ घरखरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण कसे केले जाणार, हेही स्पष्ट होणे आवश्यक आहे.
कायदेशीर मुद्दे : दस्तनोंदणीवरील निर्बंधांची अंमलबजावणी कशी होणार?
या विषयात काही महत्त्वाचे कायदेशीर पैलू समोर येतात.
१. नोंदणी कायद्याची चौकट : नोंदणी अधिनियम, १९०८ आणि लागू असलेल्या राज्य शासनाच्या वैध अधिसूचना व निर्देशांच्या अनुषंगाने दस्तनोंदणीबाबत निर्णय घ्यावा लागतो. केवळ सर्वसाधारण घोषणेच्या आधारे प्रत्येक व्यवहारावर सरसकट बंदी लागू झाली आहे, असे गृहीत धरता येत नाही.
२. महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियम, १९६६ : या कायद्यातील लागू तरतुदींनुसार अनधिकृत विकासकामांवर कारवाई, बांधकाम नियंत्रित करणे आणि आवश्यकतेनुसार पाडकाम किंवा इतर वैधानिक उपाययोजना करण्याची तरतूद आहे.
३. विकासकांची जबाबदारी : बांधकामाची वैधता, आवश्यक मंजुरी आणि ग्राहकांना दिलेली माहिती यासंदर्भात संबंधित कायद्यांनुसार विकासकांची जबाबदारी निश्चित करणे आवश्यक आहे.
४. ग्राहकांच्या हक्कांचे संरक्षण : सदनिका खरेदी करताना चुकीची माहिती देऊन फसवणूक झाल्यास प्रकरणाच्या स्वरूपानुसार ग्राहक संरक्षण कायदा, २०१९ आणि स्थावर संपदा (विनियमन व विकास) अधिनियम, २०१६ अर्थात RERA अंतर्गत उपलब्ध उपायांचा विचार करता येतो.
५. अधिकाऱ्यांची जबाबदारी : अनधिकृत बांधकामाची माहिती असूनही संबंधित अधिकाऱ्यांनी नियमानुसार कारवाई केली नाही का, मंजुरी देताना नियमांचे उल्लंघन झाले का आणि तक्रारी प्रलंबित ठेवल्या का, याची अभिलेखांच्या आधारे चौकशी होणे आवश्यक आहे.

टीप : वरील कायदेशीर तरतुदींचा प्रत्यक्ष वापर संबंधित प्रकरणातील तथ्ये, लागू नियम आणि शासनाच्या अधिकृत आदेशांनुसार ठरवावा.

उमरखेडसह राज्यातील अनधिकृत लेआउटचा प्रश्न पुन्हा ऐरणीवर!
राज्यातील विविध शहरांमध्ये अनधिकृत प्लॉटिंग, मंजूर विकास आराखड्याचे उल्लंघन, अकृषिक वापराच्या परवानगीसंबंधी वाद आणि शासकीय अथवा आरक्षित जमिनींवरील कथित अतिक्रमणांच्या तक्रारी वेळोवेळी समोर येतात. अशा प्रकरणांमध्ये केवळ दस्तनोंदणीच्या प्रक्रियेवर लक्ष केंद्रित करून चालणार नाही, तर जमिनीचा मूळ मालकी हक्क, जमिनीचा वर्ग, विकास परवानगी, लेआउट मंजुरी आणि महसुली अभिलेख यांचीही तपासणी करणे गरजेचे आहे.

उमरखेडसारख्या शहरांमध्येही कथित नियमबाह्य लेआउट आणि जमिनीच्या वापरासंदर्भातील तक्रारींच्या पार्श्वभूमीवर शासनाच्या या निर्णयाची व्याप्ती काय असेल, याबाबत नागरिकांमध्ये उत्सुकता निर्माण होऊ शकते. मात्र, प्रत्येक लेआउट किंवा मालमत्ता अनधिकृत असल्याचा निष्कर्ष अधिकृत अभिलेख आणि सक्षम प्राधिकरणाच्या निर्णयाशिवाय काढता येणार नाही.
सरकारने दस्तनोंदणीबाबत निर्बंध लागू केले असतील, तर ते नेमक्या कोणत्या प्रकारच्या मालमत्तांना लागू आहेत, त्यासाठी कोणती कागदपत्रे आवश्यक असतील आणि नियमांचे उल्लंघन आढळल्यास कोणती प्रक्रिया अवलंबली जाईल, याबाबत स्पष्ट मार्गदर्शक सूचना प्रसिद्ध करणे आवश्यक आहे.
सरकारसमोर थेट प्रश्न!
नधिकृत बांधकामांना परवानगी देणाऱ्या किंवा त्याकडे दुर्लक्ष करणाऱ्या अधिकाऱ्यांची जबाबदारी निश्चित होणार का?
मंजूर आराखड्यापेक्षा जादा बांधकाम करणाऱ्या विकासकांवर केवळ दस्तनोंदणी निर्बंध नव्हे, तर नियमानुसार दंडात्मक कारवाई होणार का?
अनधिकृत बांधकामात फसवणूक झालेल्या घरखरेदीदारांना नुकसानभरपाई आणि कायदेशीर संरक्षण देण्यासाठी स्वतंत्र यंत्रणा उभारली जाणार का?
अनधिकृत लेआउट, शासकीय जमिनीवरील कथित अतिक्रमणे आणि नियमबाह्य भूखंडविक्रीच्या तक्रारींची कालबद्ध चौकशी होणार का?
दस्तनोंदणीवर निर्बंध घालण्याचा अधिकृत शासन निर्णय किंवा नोंदणी महानिरीक्षकांचे परिपत्रक सार्वजनिक करून त्यातील अटी स्पष्ट केल्या जाणार का?
केवळ घोषणा नको, कठोर अंमलबजावणी हवी!
अनधिकृत बांधकामांवर नियंत्रण आणण्याचा कोणताही निर्णय स्वागतार्ह असला, तरी त्याचे यश केवळ शासनाच्या घोषणांवर नव्हे, तर प्रत्यक्ष अंमलबजावणीवर अवलंबून आहे. नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्यांवर कारवाई झाली पाहिजे; मात्र कायद्याचे पालन करून व्यवहार करणाऱ्या नागरिकांना अनावश्यक त्रास होणार नाही, याचीही दक्षता घेतली पाहिजे.
सरकारने दस्तनोंदणीवर निर्बंध घालण्याचा निर्णय घेतला असेल, तर आता खरी कसोटी अंमलबजावणीची आहे. अनधिकृत बांधकामांचे जाळे रोखले जाणार की नियमबाह्य व्यवहार सुरूच राहणार? याचे उत्तर आगामी कारवाईतूनच मिळेल.

उमरखेड वार्ता | जनहितासाठी निर्भीड प्रश्न!